Concepto de propiedad horizontal

Concepto de propiedad horizontal

La propiedad es una institución legal que se refiere al conjunto de reglas que regulan la división y organización de diferentes propiedades, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.

En la propiedad horizontal no se trata de bienes inmuebles en particular, sino de un régimen que regula la división de los bienes inmuebles y la relación entre los propietarios de la propiedad privada y los bienes comunes que se han separado de la tierra o del edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los propietarios comunes y el mantenimiento de los bienes comunes.

Por lo tanto, esa forma especial de división de la propiedad que se ejerce en los hogares, oficinas, tiendas, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en la división en un condominio y que unió al titular de dichas unidades de forma absoluta y exclusiva sobre ellos, con derecho de propiedad y un derecho de copropiedad aplicado con respecto a la propiedad común.

Por lo tanto, junto con el piso, la ley de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad de los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Dichos artículos se consideran necesarios para el uso y disfrute adecuado del piso, y la participación que existe sobre ellos es completamente inherente al piso, aún inseparable de esta propiedad.

La propiedad es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una compañía, una sociedad, una entidad sin ningún beneficio. Es una organización sin fines de lucro diferente de otras entidades sin fines de lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin ninguna propiedad horizontal, y este es el caso de las unidades inmobiliarias cerradas, que también pueden coexistir dentro de un complejo inmobiliario con propiedades horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se emitieron en muchos países leyes que protegían tanto a las propiedades horizontales como a las unidades inmobiliarias cerradas, que se llamaban leyes de propiedad para pisos y apartamentos, pero luego tendían a emitir individuos para cada tipo de las leyes de propiedad. En Colombia, la ley 675 de 2001 dedicó los primeros títulos a la propiedad horizontal y la segunda a las unidades inmobiliarias cerradas. También se llama condominio de propiedad horizontal y ley de residencia permanente.

Al comprar un condominio (apartamento) en una torre residencial, automáticamente se convierte en propietario en una copropiedad vertical. También puede ser una copropiedad compartida, si compra una casa (adosada), construida en el mismo terreno que otras viviendas individuales. Luego se llama copropiedad horizontal.

Si este es el caso, es posible que usted no sea el único propietario de la tierra que rodea su hogar. Por lo tanto, compartirá con otros la propiedad de las calles privadas que conducen a las casas y las áreas comunes, y el equipo común, como la piscina y el estacionamiento colectivo.

Un régimen legal común

Las copropiedades horizontales se rigen por las mismas reglas del Código Civil de Quebec como copropiedades verticales. Ambos están sujetos al registro de una declaración de copropiedad, y se rigen por la Ley de copropiedad dividida, que exige el nombramiento de uno o más directores y la celebración de reuniones de cotitulares.

Plan catastral horizontal

Para crear una copropiedad vertical, un agrimensor debe preparar un plan catastral horizontal, que permitirá la asignación de números de lote separados a cada parte privada y común. La tierra dividida en lotes incluye:

Porciones privadas: las casas;

Porciones comunes: la tierra en la que se encuentra el equipo común (como: carreteras, una piscina y una cancha de tenis).

A diferencia de las torres residenciales, los lotes no están superpuestos; están uno al lado del otro. Cada parte privada incluye todo el inmueble, el espacio situado encima de él, hasta un punto sobre el horizonte llamado cenit (en astronomía), junto con el suelo debajo, hasta un punto situado en el centro de la Tierra, designado nadir. En consecuencia, usted es el único propietario de su casa.

Coberturas de seguros

Al igual que en las copropiedades verticales, los sindicatos de copropiedad horizontal deben suscribirse y mantener las coberturas de seguro requeridas por la ley. Sin embargo, no es una ocurrencia rara en la copropiedad horizontal que el sindicato asegure solo las porciones comunes. Muchos copropietarios creen, erróneamente -sobre todo en copropiedades, incluidas las casas adosadas- que necesitan obtener un seguro solo para su vivienda y que, con toda lógica, no se requiere el seguro del sindicato para su parte privada. En el caso de una pérdida, las consecuencias financieras se pueden jugar para los copropietarios y los directores ya que estos últimos podrían ser considerados personalmente responsables e incluso declarados culpables de negligencia grave. Este escenario también puede tener un impacto negativo en la reventa de dichas unidades de vivienda.

Mantenimiento, reparaciones y trabajos de reemplazo

Contrariamente a la copropiedad vertical, la envoltura y la estructura del edificio en una copropiedad horizontal no son porciones comunes. Por lo tanto, no habrá necesidad de un fondo de contingencia para proporcionar el reemplazo del techo o las ventanas, cuando lleguen al final de su vida útil. Además, el propietario de cada unidad residencial llevará a cabo el trabajo para mantener la construcción conforme a los estándares. Sin embargo, se debe implementar un fondo de contingencia para asegurar el financiamiento de las reparaciones mayores o el trabajo de reemplazo de porciones comunes (tales como: el trabajo de reemplazo de las tuberías de alcantarillado sanitario).

Copropiedad en fases

El concepto de copropiedad horizontal también se utiliza en copropiedades en fases, por el método de las declaraciones concomitantes de copropiedad. En tales casos, cada torre residencial (como las fases I, II y III) se regirá por una declaración vertical de copropiedad. El equipo y los terrenos comunes a las diversas fases, incluida la tierra que rodea las torres, las carreteras y la piscina, se regirán por una declaración inicial o horizontal de copropiedad.

¡LO QUE DEBERÍAS SABER! Las torres residenciales o pequeños edificios en los que se superponen al menos dos porciones privadas se designan como copropiedades verticales.

LO QUE HAY QUE TENER EN CUENTA: La copropiedad horizontal y vertical se rigen por los mismos artículos del Código Civil de Quebec. La administración y gestión de una copropiedad horizontal no es diferente de una copropiedad vertical. En ambos casos, se deben celebrar reuniones de copropietarios, nombrar directores y preparar un presupuesto provisional para pagar los diversos gastos de la copropiedad.