¿Qué son las unidades multiples residenciales?

¿Qué son las unidades multiples residenciales?

Australia es uno de los países más urbanizados del mundo, y cada vez más, los australianos están optando por una mayor densidad de vida, con apartamentos y casas que ahora representan alrededor de un tercio de todas las viviendas nuevas construidas.

Importancia creciente del residencial de unidades múltiples

En los próximos cinco años, se pronostica un crecimiento en la construcción de apartamentos residenciales de unidades múltiples, con un crecimiento particularmente fuerte en áreas como el norte de Nueva Gales del Sur, el sur de Queensland, Australia Occidental y el centro de Victoria debido a la escasez de vivienda existente en estas áreas.

La tendencia creciente de los australianos a buscar una vivienda de mayor densidad en lugar de viviendas unifamiliares tradicionales proviene de una variedad de factores que incluyen la preferencia por la vida urbana, la escalada en el valor de la tierra residencial y la disminución del tamaño promedio de los hogares.

Comprenda su activo

Las instalaciones residenciales de unidades múltiples cubren una amplia gama de tipos de propiedades y estilos de construcción, desde apartamentos de gran altura con unidades apiladas horizontalmente y verticalmente hasta complejos de estilo villa de baja altura con unidades agrupadas alrededor de características centrales.

Cada tipo tiene sus propias características, desafíos y oportunidades únicos. Sin embargo, un tema común es que todos involucran una cantidad de propietarios individuales que comparten la toma de decisiones con respecto a la administración, mantenimiento y operación de propiedad común y servicios compartidos, lo que introduce un elemento diferente de complejidad para la administración de cada instalación.

Una serie de factores hacen que las viviendas de unidades múltiples sean diferentes de otros tipos de edificios, como las instalaciones de oficinas comerciales:

• Es el hogar de alguien (cada hora de cada día)
• Diferentes tipos de emociones están involucradas
• Diferentes prioridades (por ejemplo, la necesidad de agua caliente continua)

Legislación Strata (Corporación de Propietarios)

Es importante que los Propietarios, los Gerentes de Instalaciones y los Gerentes de Estratos comprendan por igual sus responsabilidades y derechos bajo la ley de estratos.

El sistema de títulos de los estratos se aplica a muchos tipos diferentes de desarrollo de propiedades (por ejemplo, casas adosadas, oficinas comerciales, fábricas, tiendas minoristas, almacenes, etc.) ya que proporciona un marco para la propiedad separada y la gestión colectiva de un edificio. Se ha convertido en un método cada vez más popular de desarrollo y propiedad de la tierra en Australia.

Las corporaciones o entidades corporativas de los propietarios se crean para administrar y mantener la propiedad común o compartida creada cuando las propiedades tienen un título estratificado o están subdivididas. Todos los propietarios de lotes se convierten automáticamente en miembros de la corporación de propietarios o corporación.

Actualmente no existe un organismo gubernamental nacional de regulación que oriente el desarrollo de la legislación de los estratos, y como resultado, la legislación de los estratos es compleja, con terminología y requisitos específicos que varían según las jurisdicciones.

muestra la legislación de estratos primarios aplicable a cada Estado

 y territorio australiano.

Territorio de la Capital Australiana

• Ley de títulos unitarios de 2001
• Unit Titles Act 2001 - Reglamento
• Ley de títulos unitarios (gestión) 2011
• Acta de los títulos de unidad (gerencia) 2011 - Regulaciones

Nueva Gales del Sur

• Ley de gestión de tierras comunitarias de 1989
• Reglamento de gestión de la tierra comunitaria 2007
• Ley de Esquemas Estratégicos (Freehold Development) de 1973
• Reglamento de los Esquemas Strata (Desarrollo del Patrimonio) 2007
• Strata Schemes (Leasehold Development) Ley de 1986
• Reglamento de Strata Schemes (Leasehold Development) 2007
• Strata Schemes Legislation Amendment Act 2001
• Strata Schemes Management Act 1996
• Strata Schemes Management Regulation 2010
• Strata Schemes Management Amendment Act 2002

Territorio del Norte

• Ley de títulos de unidad
• Ley de Licencias de Agentes

Western Australia 

• Strata Titles Act 1985

Queensland

• Ley Corporativa Corporativa y de Gestión Comunitaria 1997
• Ley Corporativa Corporativa y de Gestión Comunitaria
• (Módulo de alojamiento) 2008
• Ley Corporativa Corporativa y de Gestión Comunitaria
• (Módulos estándar y comerciales) 2008
• Ley Corporativa Corporativa y de Gestión Comunitaria
• (Módulo de esquemas pequeños) 2008

Sur de Australia

• Ley de Títulos Comunitarios de 1996
• Strata Titles Act 1998

Victoria

• Ley de Sociedades de Propietarios de 2006
• Regulaciones corporativas de propietarios 2007

Tasmania

• Strata Titles Act 1998

¿Qué constituye una propiedad común?

En propiedades residenciales de unidades múltiples, las propiedades comunes son todas aquellas áreas de tierra y edificios que no están incluidos en ningún lote privado:

En la mayoría de los esquemas de estratos, el dueño del lote posee el interior de la unidad pero no la estructura principal del edificio. Por lo general, las cuatro paredes principales, el techo, el techo y el piso son propiedad común. Las paredes internas dentro del lote (por ejemplo, la pared entre la cocina y la sala de estar), revestimientos de pisos como alfombras y accesorios como baños, inodoros y encimeras son propiedad del dueño del lote. 

NSW Fair Trading 2011

Lo que constituye propiedad común varía entre los diversos Estados y Territorios en Australia.

Sin una buena comprensión de los diversos activos dentro de un edificio y las relaciones entre ellos, es imposible mantener operaciones eficientes o identificar áreas para reducir costos, mejorar el rendimiento o aumentar el valor. Dentro de los edificios residenciales de varias unidades, los principales componentes de los activos pueden variar ampliamente e incluir la superestructura del edificio y su fachada, pasillo y espacios compartidos, iluminación, piscinas / spas, gimnasios, jardines, calefacción de agua compartida y áreas de estacionamiento de automóviles.

proporcione un desglose más detallado de los activos y equipos que se encuentran comúnmente en edificios residenciales de unidades múltiples y su propósito relacionado en las operaciones generales de construcción.

Ejemplo de activo y componentes dentro de un edificio residencial de unidades múltiples

Área de servicio de la instalación	Servicio	Activos y componentes indicativos
Acceso y egreso	Ascensores	Elevación de automóviles, motores de elevación, controladores de elevación
	Estacionamiento	Detectores de CO Puertas de garaje y puertas de seguridad Abridores de puerta y controladores de compuerta Instalaciones de almacenamiento de bicicletas Cambiar instalaciones
Salud y Bienestar	Salones para residentes / asientos áreas	Sillas, mesas, espejos, escritorios, televisores, monitores, repetidores de TV
	Áreas ajardinadas	Plantas de maceta, plantas de jardín, techos verdes, jardines de comidas en la azotea, compostaje orgánico
	salud y estado físico	Cintas de correr, equipos de entrenamiento y otros equipos de gimnasia
	Piscinas Saunas y Spas	Calentador de la piscina, calentador de sauna Termostatos, dispositivos de control de calefacción y ventilación Bombas de agua, filtros de agua Almacenamiento de sustancias químicas, clorador, controlador de cloro.
	Entretenimiento al aire libre	Barbacoa de acero inoxidable / eléctrica, mesas de barbacoa, sillas
seguridad	Video vigilancia	Monitores, cámaras, grabadoras de video Cámaras de vigilancia (interna y externa) Levantamiento y cámaras de vigilancia del estacionamiento
	Iluminación de seguridad	Alumbrado de emergencia, luces de salida, exteriores e iluminación del aparcamiento
Seguridad social	Protección contra incendios	Puertas de fuego Tanque de almacenamiento de agua de fuego, indicadores de nivel Carretes de manguera de incendios, bombas de hidrantes y válvulas de hidrantes Extintores, detectores de humo, detectores de humo, sistema de riego
Energía	Construcción de suministro de energía	Gestión de la electricidad del edificio Balas y gestión de almacenamiento de GLP Transformadores Instalaciones de energía renovable (por ejemplo, solar, viento a pequeña escala, etc.) Contadores de consumo de energía (electricidad y gas)
Servicios de agua	Clean water	Bombas de agua, bombas de flujo, válvulas de refuerzo Filtros de agua Contadores de agua y dispositivos de monitoreo relacionados
	Servicio de agua caliente	Calentadores de agua (gas solar, eléctrico), tanques de agua caliente Bombas en línea; bombas solares de agua caliente
Calefacción, ventilación y aire condición (HVAC)	Ventilación	Ventiladores de techo, suministro de aire, ventilador y ventiladores de extracción, ventiladores en la azotea Motores y controladores de ventilador
	Refrigeración calefacción	Unidades de aire acondicionado Calderas, controladores de calefacción Torres de agua de refrigeración
Propietario y residente servicios	Frente de casa	Servicios de conserjería, recepción y correo Computadoras, impresoras, máquinas de fax, cajas fuertes
Propietario y residente servicios	Residuos	Recogedor de basura y equipo de recolección, extractor de basura
	Limpieza	Gabinetes y gabinetes de almacenamiento de mercancías peligrosas, gabinetes de almacenamiento de productos de limpieza
	Abastecimiento	Refrigeradores, hornos, microondas, encimeras de cocina
	Comunicaciones	Intercomunicadores, teléfonos, registradores de datos