UNIDAD 3 – SOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

 

UNIDAD 3 – SOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

 

 

 

 

 

 

CRISTIAN LISANDRO GARCIA PINEDA

 

 

 

 

 

 

POLITECNICO DE SURAMERICA

DIPLIMADO

BOGOTÁ

2020

 

 

 

HECTOR RAUL CARVAJAL

 

 

 

 

INTRODUCCION

El presente trabajo comprende el resumen de la unidad 3 problemáticas comunes y solución de conflictos entre propietarios y constructores, el resumen contendrá información relevante que puede aplicarse en la practica diaria del profesional que enfoca en el área de la propiedad horizontal.

Es importante para todo aquel que desea aprender a lidiar con las problemáticas y conflictos que se presentan con frecuencia en la propiedad horizontal, reconocer e identificar las problemáticas más comunes y básicas que se pueden presentar entre los propietarios y las constructoras. Este conocimiento básico permitirá al administrador determinar los procesos que debe seguir para apoyar al copropietario en proceso de reclamación ante la superintendencia apoyándose en los artículos de la ley 675 de 2001.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DESARROLLO DE LA ACTIVIDAD

 

Para entender inicialmente como solucionar un conflicto o ser un apoyo para los copropietarios ante una reclamación frente a la constructora por no cumplirse con la ley 675 de 2001, el administrador debe tener conocimientos base acerca de que artículos de la ley se están incumpliendo o están afectando a los propietarios.

Puede surgir reclamaciones por diferentes incumplimientos por parte de la constructora, un ejemplo claro puede ser incumplir lo estipulado en el artículo 24, en donde se afirma que el propietario inicial (constructora) debe entregar a los propietarios seleccionados por la asamblea o al administrador designado provisionalmente las zonas comunes no esenciales cuando ha logrado la venta del 51% de los coeficientes de propiedad.

Para el caso anterior si la constructora no hace entrega de las zonas comunes no esenciales al superar ese 51%, los propietarios podrán presentar una reclamación ante la superintendencia.

El articulo 24 de la ley 675 del 2001 es muy claro al exponer que el constructor tiene la obligación de entregar las áreas comunes, garantías y cierta documentación, pero es importante para los propietarios tener en cuenta que no son las únicas obligaciones a las que el constructor como primer administrador así denomine un administrador provisional, al haber un administrador debe este presentar como lo dicta el artículo 51 de la ley 675 de 2001 tales documentaciones como el libro de residentes, contabilidad, libro de mantenimiento de equipos, el presupuesto anual, entre otros.

En ese momento adicionalmente el constructor deberá tener la obligación de entregar un mapa de riesgos para cumplir con la ley de bomberos, manual de piscina para cumplir con dicha ley, la ley de vivienda segura exige la entrega la bitácora de supervisión por parte del ingeniero que realizo seguimiento a la obra, así como las pólizas de garantía por 10 años de estabilidad de la obra.

Es importante para los copropietarios y el administrador que tengan presente artículos de la ley 675 de 2001 como el numero 50, ante perjuicios el administrador y el consejo de administración deberá responder a través de su patrimonio cuando lleven a cabo acciones extralimitadas o tomen determinaciones que van en perjuicio del patrimonio de algún propietario o de sus bienes, de igual manera el  incumplimiento o extralimitación podrá ser llevado a estancias legales como establece la ley 675 para que finalmente respondan patrimonialmente por el daño causado.

En cuanto a bienes comunes, se debe tener claro que se puede cambiar su uso, es decir puede pasar de ser un bien común de uso exclusivo a un bien privado, pero debe cumplir que ciertos requisitos como los son:

·         Cumplir la normatividad urbanísticas

·         Cumplir con los requisitos del articulo 24, se debe presentar la propuesta a la comunidad y debe ser aprobada por la asamblea general con un quórum de más del 70%.

 Cuando la propuesta ha sido aprobada, debe modificarse los cálculos de coeficiente y se debe realizar los tramites de reforma del reglamente de propiedad horizontal y establecer la comunidad dentro de la normatividad urbanísticas y los planos aprobados en licencia de construcción del bien común. Se debe tener en cuenta no se debe incumplir con las licencias urbanísticas con las que se ha aprobado el conjunto residencial.

 

 

 

CONCLUSIONES

El constructor no debe solo cumplir con lo establecido en el articulo 24 de la ley 675 de 2001 si no que también debe responder con otras obligaciones establecidas por la 675 asumiendo el roll de primer administrador siendo una persona jurídica, los propietarios pueden exigir al constructor cumplir con lo establecido en el articulo 24 como todo lo estipulado en la legislación vigente.

En cuanto a cualquier reclamación los propietarios o administrador puede contar con formato de reclamación directa en el que se estipula el nombre del demandante, los hechos, las pretensiones y la finalización del reclamo.